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陶冬的博客

中国经济的研究

 
 
 

日志

 
 
关于我

陶冬博士,瑞信的董事总经理、亚洲区首席经济分析师。 1998年加入瑞士信贷第一波士顿,主管亚洲区经济研究。个人更侧重于对中国经济的研究, 但同时兼顾亚洲区其它国家和地区的研究。此前,任香港宝源证券高级经济分析师及中国研究部主管。   陶冬先生拥有美国犹他大学博士、经济学硕士学位及北京外国语大学学士。他曾对1997年亚洲金融风暴和2004年中国宏观调控作出过前瞻性分析和预警。

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怎么投二三线房地产?  

2010-11-02 22:08:19|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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撇开房价短期的起伏不谈,也不谈政府房地产新政的杀伤力,从基本面上看,三线城市中哪些具有中长线投资价值?笔者认为,富士康将厂房迁去的地方,便是下一轮房价上升中的新星。

近两年,二三线城市房价普遍出现大幅上涨,这与股市、房市、商品市场制造出的资产升值所带来的购买力跃进有关,与人们在银行储蓄及买房保值之间抉择上的变化有关,也与热钱出现全国范围内的流动有关。由于热钱主打,不少三线城市的房价与工薪阶层收入之间的差距,比起上海、北京、深圳甚至都有过之无不及,房市与基本面严重脱节。

仔细观察一下,在上一轮房地产热中,房价上涨最凶猛的除去上海、北京等特大城市和经济中心外,两类城市表现突出。一类是周边地区钱多的(如杭州),另一类是周边地区资源多的。资金上“人气旺盛”,为房市带来了持续的外地刚性需求,制造出房价鹤立鸡群的二线城市,间中虽然也遭遇过政策打击,不过市场仍屹立不倒。

笔者大胆预言,人口大省的中心城市,在下一轮房地产大潮中应有不俗的表现。中国人口结构正在出现的重大变化,农民工短缺显性化、长期化,而政府政策也由向资本倾斜向注重分配转变。笔者认为,农民工正在迅速由负担变为人力资源,这为人口大省带来了前所未有的机遇。

在过去20年,中国的工业化模式是,将农村剩余劳动力引向沿海地区,由此打造出世界加工厂。在今后20年,信贷与基建会明显向内陆地区倾斜,就地工业化、就地城镇化、就地转化消费应该是大趋势。

沿海省份劳动力短缺、工资上涨、政策限制,将一批批企业推向内陆省份。生产线迁移,是中国的国策,经济转型的关键,这也为部分三线城市的房地产业带来一次千载难逢的机遇。人力资源、交通成本、地方政府办事效率,将是胜出的关键,将决定哪里会成为下一个东莞、苏州。

过去15年的经验表明,工厂从来都不仅仅是工厂。当工厂聚集到一定程度后,集群效应(critical mass effect)发酵,服务业、基础设施、行政效率随之出现飞跃,带动城市的转型、财富的聚积、文化的提升。

当然,这轮生产线内迁,以成熟企业为主,所以与广东、浙江的发家史相比,小老板数量较少,打工仔受益更多。无论如何,如今四川、河南的经济起点,比20年前的广东、浙江还是高出一截。

不过,笔者同时警告,要避开过度开发房地产的城市。内地部分城市在卖地的利益驱动下,展开造城活动,以市政府迁移为幌,制造出新的(空的)城市。投资三线城市,务必看清供应前景。

笔者看好人口大省的中心城市。中国制造业的转型,为其提供了重大的发展机遇,这是今后十年的大故事、大商机,由此带来的财富效应一定利好当地的房市。

Young man,go west!美国当年西部淘金热时的流行语,同样适用于在中国的下一轮房地产热。

 

本文原载于新财富,为个人观点,并非任何劝诱或投资建议。

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