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陶冬的博客

中国经济的研究

 
 
 

日志

 
 
关于我

陶冬博士,瑞信的董事总经理、亚洲区首席经济分析师。 1998年加入瑞士信贷第一波士顿,主管亚洲区经济研究。个人更侧重于对中国经济的研究, 但同时兼顾亚洲区其它国家和地区的研究。此前,任香港宝源证券高级经济分析师及中国研究部主管。   陶冬先生拥有美国犹他大学博士、经济学硕士学位及北京外国语大学学士。他曾对1997年亚洲金融风暴和2004年中国宏观调控作出过前瞻性分析和预警。

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热钱潮涌香江  

2009-09-14 21:00:25|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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在尖沙嘴九龙地铁站上,矗立着5个目前香港最炙手可热的豪宅。最近一个周末的下午,笔者在那里撞见20多位来自内地的炒房团成员,几乎每人手中都握有已签约的合同,在经纪的带领下兴致勃勃地站在屋苑前的草坪上,试图找到已属于自己的住宅的窗户。很显然,他们在签下至少上千万港元的合同前,没有自下而上地查看过住宅的朝向、环境,个别人甚至连自己所购屋苑叫什么名字都记不清楚。

各路热钱,滚滚流向香江。全世界央行罕见的拯救经济措施,制造出史无前例的流动性。香港没有央行,但是有相对健全的经济和金融基本面,一时间成了资金流动性积聚的洼地。香港金管局为维持港币利率不至突破联系汇率的上限,大手接纳涌入的外币,港币的银行体系总结余(aggregatebalance,衡量港币流动性的指标)由雷曼倒闭时的46亿港元暴涨到2113亿港元。一时间香港流动性泛滥。

香港最大的境外流动性制造源来自美国。为了应付金融海啸,美联储将基准利率下调至几乎等于零的水平,同时通过量化宽松政策将流动性直接注入金融体系。于美元挂钩而金融体系健全的香港,承受了大量的流动性,HIBOR(香港同业拆借利率)跌倒近乎零的水平。同时,随着资金的风险意识的改善,躲在国债避险天堂的资金流向风险资产,港股成为资金的热门去处之一。

中国内地的资金也开始在香港发酵。今年上半年异常疯狂的银行信贷,在内地制造出洪水般的热钱,拉动了A股和楼市的快速上扬。当政策调整风险上升时,部分热钱开始转战港股、港楼。

香港的银行绝大多数没有染指美国的有毒证券,资本金没有受到金融危机大的摧残。在银行信心得到恢复后,一轮轮按揭减价战席卷香港,为香港楼市带来了源源不断的弹药。

不过,本土资金仍是流动性最大的根源。除了股市上的损失外,香港本土的财富在金融危机中并未受到重创。在“现金为王”的思路下,资金此前多处于避险状态。随着经济形势回稳、资产价格上升,这部分资金被激活,开始流出几乎没有收益的银行储蓄,进入楼市,因为租金回报明显高过按揭成本,供楼便宜过租楼。

流动性驱动下金融资产价格的上涨,稳固了信心,刺激了消费,连农历新年后预期出现的失业潮、倒闭潮,也比想像的轻微许多。香港经济在今年第二季度录得3.5%的增长,按年率折合的环比增长(annualizedquarter on quarter)更高达13%。超高的流动性,为香港带来了历史上罕见的单季经济反弹。

笔者看好香港的楼市,认为在今后6-9个月房价可以再升10-15%。首先,各国央行的流动性回收进度均会迟缓。此轮经济复苏的一个特点是资产价格上升,但是经济复苏根基并不稳,就业更大幅滞后。相信在就业市场稳定(明年年中)前,央行的货币环境正常化措施会极其谨慎。其次,当中国股市、楼市面临的调控风险日增时,内地热钱会转流香港,其规模甚至可能堪比1997年香港回归前的情形。再者,香港本地资金开始趋于活性化。在前一轮的升市中,多数本土资金处于观望状态,但是楼市的上升、通胀预期的升温,开始将银行储蓄拉入市场,这一点从近来M1的上升中可略见一斑。

与内地楼市相比,香港楼市的泡沫色彩并不浓厚。香港市民的负债率仅为35%,只有1997年亚洲金融风暴时的一半。最新的物业成交数据显示,摸货(confirmer,即买家签订购房合同后,在付款之前已经将物业转卖给下家)比率现在为2.4%,大大低于1997年时15%的水平。

带动香港房价上扬的另一个重要原因为供应瓶颈。受金融危机影响,预计今年新盘供应仅有1.2万户,为过去15年中的超低水平,而今年前9个月,开发商趁着旺市已经抛出超过1万个一手单位,供应开始变得紧张。

从香港目前的住宅购买力看,在广东做制造业的港商以及东南亚资金的实力在下降,但是内地流入的热钱则大幅上升。内地豪客的偏好,使方向面海的、交通便利的豪宅价格升势凌厉。据笔者观察,香港物业在内地资金眼中物有所值,这里的法制、基建、教育、医疗、治安方面的条件,均是内地很多城市难以媲美的。华人的语言环境、饮食习惯,也使香港享有文化背景的优势。

同时笔者相信,香港的普通住宅价格也会有另一轮升势,那是拜本地资金、全球流动性所赐。超低的利率环境和银行的利率竞争,让流动性洼地的香港大大受益。不过投资者要小心利率正常化时可能出现的市场调整,杠杆不宜压得过高。

 

(本文原载于新财富,为个人观点,并非任何劝诱或投资建议)

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