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陶冬的博客

中国经济的研究

 
 
 

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关于我

陶冬博士,瑞信的董事总经理、亚洲区首席经济分析师。 1998年加入瑞士信贷第一波士顿,主管亚洲区经济研究。个人更侧重于对中国经济的研究, 但同时兼顾亚洲区其它国家和地区的研究。此前,任香港宝源证券高级经济分析师及中国研究部主管。   陶冬先生拥有美国犹他大学博士、经济学硕士学位及北京外国语大学学士。他曾对1997年亚洲金融风暴和2004年中国宏观调控作出过前瞻性分析和预警。

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陶冬:政府第十一招推后楼市调整  

2009-01-12 16:28:59|  分类: 言论集 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2009年01月12日 新财富

政府已连出十招拯救楼市,但最有效的还是第十一招,即容忍地方政府拯救本地楼市。  2008年颠覆了许多在房地产市场被普遍接受的思维定式:囤地会赚大钱,但原来也可能是死亡陷阱;房价不仅会升,也会跌,甚至大跌;中国的房地产政策竟可以在一夜之间作出180度转变;王石不止是爬山好手,跳楼大减价也在行。
  中国的楼市在一年间由狂热转为惶恐,由烈日炎炎变成冰天雪地。政策的打压,终于止住了房价狂飙的步伐,不过接下来的发展却是北京始料不及的。成交量的急跌和融资的困难,使开发商的资金状况迅速恶化。北京奥运会并未激发起买房人的购买激情,接下来的全球金融海啸和内需放缓,更将“金九银十”的销售旺季推向冰点。如果没有外力支持,中国房地产市场面临着崩盘的危机。
  这种背景下,中国房地产的政策立场发生了戏剧性的变化。房地产业不仅是经济的重要产业,而且突然成为制止经济全面滑坡的支柱,个人消费和金融安全取决于它,产业链重新启动也少不了它。
  2008年10月22日,国务院连出七招,直接刺激挣扎中的楼市,这是共和国历史上针对房地产业最大的一次政策救市。但是七招没有击中楼市的两个关键点—开发商的现金流和购房人的价格预期,因此对市场的实质性帮助有限。
  12月17日,政府再出三招,放宽第二套住宅的房贷,并通过减税刺激成交。笔者认为,这次的三招中有半招是有用的,便是“支持合理的融资需求对有实力有信誉的房企兼并重组提供融资和相关金融服务”。政府在信贷政策上网开一面,对纾缓开发商的资金压力、加速行业整固十分有利。
  不过笔者相信,中央最有效的是这十招之外的第十一招,即容忍地方政府拯救本地楼市。地方政府与当地开发商之间有着千丝万缕的利益关联,相信各地均有意愿推出救市方案,而且创新能力有时令人叹为观止。地方政府或明或暗的发功,应该是稳定中国楼市的关键。
  随着信贷尺度的放宽和地方政府的介入,笔者认为开发商现金流危机的最坏时间已经度过,这轮调整中最不确定的因素得以安定。这不代表开发商不会再倒闭,不过它们被收购的可能性大过通过大减价来套现,全国范围内房价大跌的风险已明显下降。
  这个新的发展,使得房价与金融资产价格之间的错配变得非常有趣。全国平均房价下跌不到5%,但是开发商的股价平均跌去80%,开发商在海外发行的债券平均有50%的折让。造成这种错配的原因有两个:一是投资者对开发商破产的风险仍十分审慎;二是金融海啸造成恐慌性抛售,资产价格被过度低估。
  2009年中国房地产市场的形势未必如股价、债价那么有意思。从基本面来看,持续一年的滞销使本来就失衡的供需关系更加失衡。政府推动政策适用房会直接冲击低端商品房。目前商品房空置面积超过1.3亿平方米,可售面积需要起码21个月的时间来消化,两个数字均为历史新高。
  在按揭利率优惠、税收优惠和地方政策扶持下,笔者认为2009年的住房销售量会比上一年有所好转,但房价难有大的起色。经济的大环境是通缩重临、收入减少,楼市的基调应该是以整固为主,能够稳住房价已经是最好结果了。
  从大局来看,笔者相信中国的房地产市场处在“超级泡沫”中。但目前已看不到北京进一步调整楼市、挤压资产价格泡沫的意欲了。在经济的内忧外患下,政府的注意力全放在已起的火头上。至于定时炸弹的处理,那是以后的事。少了北京的强力打压,多了地方政府的从旁协助,银行又在信贷上“捉放曹”,笔者认为房地产市场的调整时机被推后了。
  但是,调整被推后,不代表调整不再发生,因为市场运行有其内在规律,长远看未必以政府意志为转移。只要房价与收入的失衡、供应与需求的失衡一日不除,泡沫仍可能爆掉。中国的资本项目开放之时,是楼市调整的最后期限。

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