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陶冬的博客

中国经济的研究

 
 
 

日志

 
 
关于我

陶冬博士,瑞信的董事总经理、亚洲区首席经济分析师。 1998年加入瑞士信贷第一波士顿,主管亚洲区经济研究。个人更侧重于对中国经济的研究, 但同时兼顾亚洲区其它国家和地区的研究。此前,任香港宝源证券高级经济分析师及中国研究部主管。   陶冬先生拥有美国犹他大学博士、经济学硕士学位及北京外国语大学学士。他曾对1997年亚洲金融风暴和2004年中国宏观调控作出过前瞻性分析和预警。

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减税救不了房地产  

2008-10-28 22:33:40|  分类: 言论集 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中国政府在10月22日,针对房地产市场一口气推出七项救市措施。林林总总,救房地产市场覆盖面之广,心之切,均为共和国成立以来所罕见的。措施主要集中在税费减免和按揭贷款优惠上,包括降低契税率(仅限90平方米以下普通住房)50基点,减少首付比例至20%,下调公积金贷款利率0﹒27个百分点。但是笔者相信,单靠这些措施,救不了中国楼市。

这些措施具有重大的政治象征意义。它们标志着2005年开始的房地产市场调控政策已出现180度转变,也表明北京援救行动由「暗救」转向「明救」。笔者认为,全球金融危机和本国内需下滑,已使得北京决策层对增长迅速降温的风险极其担忧,「保八」战役已经展开。在今后18个月,左右中国宏观环境和经济增长的最大不确定因素,不是全球金融风暴,不是美欧经济衰退,而是中国自身的房地产市场。北京将注意力集中在楼市是正确的。

但是,目前出台的措施,并没有击中影响房地产市场的两个最关键点--开发商的现金流和买房者的价格预期。中国房地产市场问题很多,供需失衡、价格偏高、官商勾结等不一例举,可是楼市的短期风险集中在开发商资金链断裂。大多数开发商去年囤地过于进取,当售房回款急降、借贷集资又无门时,流动性危机随时可能爆发,由此导致价格战,既影响楼市需求又打击消费信心。

开发商发迹初期,多有「原罪」。在拿地和建房过程中,也可能存在不规范的商业手法,所以北京对他们并无好感。一个开发商破产可以不予理会,但是整个房地产业的流动性危机不能不予正视,因为这些牵连着国计民生,金融安全。开发商的流动性问题一日不解决,房地产市场的定时炸弹便未拆除。

对于房价走势的预期,是左右市场需求的另一个重要因素。笔者相信中国购房者的购买力并未完全消失,不过人们选择等待。这一点在过去两个月的销售旺季中,“看房人多买房人少”已表现得很清楚。现在政府干预也许可以暂缓房价的下跌,可是如果购房人的价格预期不变,销售仍无法进行。从开发商盈利到GDP增长,房价并不重要,销售量至为重要,只有销量增加,建房才能重启,房地产的整个产业链方可活跃。

在笔者看来,房价迅速下跌30%,吸引买家入场,成交上扬,制造出房地产产业链的乘数效应,房价回升20%,更符合目前市场供需的现实。这种发展要比政府捂住楼市但是房价阴跌10%,对经济更有益。然而这显然不是北京目前的思路,且看购买者的价格预期,会否随北京政策的笛声起舞。

这轮中国房地产的升势,是建立在过去连年的10%以上的经济增长之上的,同时伴随着入世、城镇化等重大结构性转变。如果经济走下坡,收入走下坡,信心走下坡,楼市很难不受影响,政府的措施对短期市场情绪可能有帮助,但未必可以扭转大势。

 

(本文原载于经济通,为个人观点,并非任何劝诱或投资建议)


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